Fondo de Recuperación de Transacciones Inmobiliarias

La Ley de Recuperación de Transacciones de Bienes Raíces de Virginia brinda alivio a los consumidores elegibles que han incurrido en pérdidas a través de la conducta inapropiada o deshonesta de un vendedor, corredor o empresa de bienes raíces con licencia. El Fondo de Recuperación se financia en su totalidad con las contribuciones pagadas por los licenciatarios, no con los ingresos fiscales. 

Presentar un reclamo no garantiza el pago. 

¿Quién es elegible para presentar un reclamo?

Una persona a la que se le haya otorgado una sentencia en un tribunal de jurisdicción competente en el Commonwealth of Virginia contra un vendedor, corredor o empresa de bienes raíces con licencia ("licenciatario") puede ser elegible para presentar un reclamo. La sentencia judicial debe obtenerse contra una persona o entidad autorizada por la Junta de Bienes Raíces y debe basarse en la conducta inapropiada o deshonesta del titular de la licencia. Cualquier lenguaje en la sentencia que respalde la conclusión de que el tribunal determinó que la conducta del titular de la licencia involucró una conducta inapropiada o deshonesta puede ser utilizado por la Junta para determinar la elegibilidad para la recuperación del Fondo.

• La "conducta inapropiada o deshonesta" incluye solo la toma o conversión ilícita y fraudulenta de dinero, propiedad u otras cosas de valor, o la tergiversación o engaño material.
• Cualquier acción disciplinaria tomada contra un licenciatario por la Junta de Bienes raíces no satisface, por sí misma, ningún requisito legal para respaldar un reclamo del Fondo de Recuperación.

En situaciones en las que el licenciatario de bienes raíces se ha declarado en bancarrota, el reclamante primero debe presentar un reclamo ante el tribunal de bancarrota correspondiente. Si no se realiza ninguna distribución, o si la distribución no satisface la reclamación, el consumidor puede presentar una reclamación del Fondo de Recuperación ante la Junta. Si la orden judicial guarda silencio sobre el asunto de la conducta del titular de la licencia, la Junta determinará si la conducta fue inapropiada y deshonesta y qué cantidad, si la hubiera, el reclamante tiene derecho a recuperar del Fondo.

El vendedor, corredor o empresa de bienes raíces debe haber tenido licencia durante el período en el que ocurrió la conducta inapropiada o deshonesta. La conducta debe haber ocurrido en relación con una transacción que implique la venta, el arrendamiento o la administración de bienes inmuebles por parte del licenciatario que actúe en calidad de corredor de bienes raíces o vendedor de bienes raíces, y no en calidad de principal.

No elegible

La ley estatal prohíbe a las siguientes personas presentar una reclamación del Fondo de Recuperación:

1. un licenciatario de bienes raíces;
2. el representante personal de un licenciatario de bienes raíces;
3. el cónyuge o hijo de la persona portadora de la licencia que es objeto de la reclamación (el titular de la licencia contra quien se dictó el fallo), ni el representante personal de dicho cónyuge o hijo; o
4. ninguna institución crediticia o financiera, ni nadie cuyo negocio implique la construcción o el desarrollo de bienes inmuebles.

Tenga en cuenta que la Asamblea General, no la Junta de Bienes Raíces, establece los criterios de elegibilidad para el Fondo de Recuperación.

Limitaciones

La ley estatal limita una sola reclamación del Fondo de Recuperación a $20,000, y también limita el monto total de las reclamaciones por transacción a $50,000. Las reclamaciones que surjan de múltiples transacciones que involucren al mismo licenciatario de bienes raíces están limitadas a $100,000 por período de licencia bienal. 

Si varias reclamaciones que involucran a un licenciatario superan los $100,000, o si varias reclamaciones que involucran la misma transacción superan los $50,000, los montos de las reclamaciones deben prorratearse. 

El Fondo de Recuperación no paga intereses, daños punitivos, daños ejemplares ni ninguna cantidad que no constituya una pérdida monetaria real para el reclamante. Sin embargo, la adjudicación (reclamo) puede incluir honorarios de abogados y costos judiciales otorgados por el tribunal.

Revocación de la licencia

Cuando se realiza un pago que involucra a un licenciatario de bienes raíces del Fondo de Recuperación, en la mayoría de los casos, la licencia aplicable se revoca automáticamente. Cualquier licenciatario cuya licencia sea revocada no será elegible para aplicar una licencia como corredor o vendedor hasta que el monto pagado del Fondo de Recuperación se reembolse en su totalidad, más intereses. La Junta de Bienes raíces también puede tomar medidas disciplinarias adicionales contra el titular de la licencia. Sin embargo, cualquier acción disciplinaria tomada contra el licenciatario por la Junta de Bienes raíces no satisface, por sí misma, ningún requisito legal para respaldar un reclamo del Fondo de Recuperación.

Fuente de financiación

El Fondo de Recuperación de Transacciones Inmobiliarias no se financia con ningún ingreso fiscal. Todos los costos administrativos y reclamaciones se financian con evaluaciones pagadas por los licenciatarios de bienes raíces.

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Es necesario ser representado por un abogado?

Esta decisión corresponde enteramente al reclamante. Si bien algunos reclamantes eligen ser representados por un abogado en su reclamo, no es necesario para presentar un reclamo. Si el reclamante está representado por un abogado, el personal de DPOR se comunicará directamente con ese abogado con respecto a la reclamación. Los honorarios de los abogados pueden ser recuperables del Fondo.

¿Qué se puede esperar después de la presentación de una reclamación?

Una vez que el DPOR haya recibido una reclamación, el personal revisará el expediente para determinar si el reclamante cumple con los requisitos de elegibilidad establecidos por la ley estatal (§ 54.1-2112 et seq.). Si se determina que el reclamante es elegible sobre la base de la revisión del personal, el expediente de la reclamación, junto con una recomendación de pago, será revisado por la Junta de Bienes Raíces en pleno en su próxima reunión programada regularmente, donde la Junta tomará una decisión final sobre si aprueba la reclamación y por qué monto. 

Cuando los licenciatarios demandados eligen ejercer su derecho al debido proceso a una audiencia, o si existen preguntas sobre la pérdida monetaria real o la elegibilidad, las reclamaciones se remiten a una Conferencia Informal de Investigación (IFF) para recopilar información adicional. El propósito y el enfoque de cualquier Conferencia IFF, el procedimiento administrativo en el que preside un miembro de la Junta, es determinar la pérdida real en la que incurrió el reclamante como resultado de las acciones del licenciatario y/o cualquier problema de elegibilidad involucrado. Solo se considerará la pérdida real, junto con los honorarios de abogados y los costos judiciales. No se considerarán daños especiales, daños consecuentes, daños punitivos, etc. El miembro de la Junta puede hacer preguntas sobre el reclamo y la información proporcionada. Después de la presentación de esta información, el miembro de la Junta Directiva hace una recomendación sobre el monto del alivio monetario, si lo hubiera, para aprobar. Luego, la recomendación y el expediente de la reclamación son revisados por la Junta en pleno en una reunión programada regularmente, donde la Junta toma la decisión final sobre si aprueba la reclamación y por qué monto.

¿Cuál es el marco de tiempo básico?

Es difícil establecer un marco de tiempo general porque cada afirmación es diferente. Los factores que afectan el proceso incluyen si toda la documentación requerida se incluye con el formulario de reclamo y si la acción civil se ha completado. Las Conferencias del IFF normalmente se llevan a cabo mensualmente para escuchar las reclamaciones del Fondo de Recuperación, y la Junta se reúne aproximadamente cada ocho semanas para revisar las recomendaciones de reclamaciones del Fondo de Recuperación. 

Los reclamantes deben ser conscientes de que obtener asistencia del Fondo de Recuperación no es un proceso rápido en la mayoría de los casos, y ocurre solo después de que se han agotado todos los demás recursos legales civiles. 

Formulario de Reclamación e Instrucciones

Cuando el consumidor emprende cualquier acción legal contra un licenciatario de bienes raíces, se debe notificar al Secretario del Tribunal que la Junta de Bienes Raíces también debe recibir una copia de la notificación entregada al licenciatario. Se debe incluir una declaración jurada que indique los actos de conducta inapropiada o deshonesta del titular de la licencia con la notificación dada a la Junta.

Después de que el consumidor obtenga una sentencia de un tribunal, el consumidor debe intentar cobrar al licenciatario mediante la realización de interrogatorios al deudor. Esta acción legal determina si el licenciatario tiene activos que puedan venderse o aplicarse para cumplir con la sentencia judicial. Si los interrogatorios revelan algún activo, el consumidor debe proporcionar evidencia de que se han tomado todas las acciones legalmente disponibles para vender los activos y revelar los montos obtenidos de dichas acciones.

Se debe presentar un Formulario de Reclamo del Fondo de Recuperación de Bienes Raíces ante el Departamento de Regulación Profesional y Ocupacional (DPOR) dentro de los 12 meses posteriores a la finalización del fallo. Adjunte una copia certificada de la orden del fallo, copias de todos los alegatos presentados por cualquiera de las partes (si los hubiera), una copia del contrato, una declaración jurada notariada que indique los actos de conducta inapropiada o deshonesta por parte del licenciatario que forman la base de este reclamo, y evidencia de que se llevaron a cabo interrogatorios al deudor (que deben incluir el anverso y el reverso de la citación para interrogatorios).
 

Para obtener más información, póngase en contacto con:
Oficina del Fondo de Recuperación | DPOR
9960 Mayland Drive, Suite 400
Richmond, VA 23233
(804) 367-1559
Correo electrónico: RecoveryFund@dpor.virginia.gov