Sugerencias para proveedores de vivienda
Redacción de las reglas de los inquilinos y de la comunidad
Una buena regla a seguir al redactar reglas o reglamentos es redactarlos de manera que no señalen a niños o miembros de una clase protegida. En lugar de tener un letrero que diga: "Se prohíbe que los niños corran en las áreas comunes," simplemente diga: "No correr en las áreas comunes." En lugar de decir: "Los niños no deben pisar el césped," simplemente diga: "No pisar el césped." Reglas y las regulaciones que se aplican a "todos los residentes" son menos sospechosas que las reglas que señalan a los niños.
Si debe señalar a los niños, considere hacerlo sobre la base de consideraciones de salud y seguridad. Por ejemplo, si tiene una sala de entrenamiento con equipo de ejercicio, pídale al fabricante que le informe cuál es la edad para usar el equipo sin supervisión. Luego, coloque un letrero como: "Según el fabricante, este equipo no puede ser utilizado por menores de 14 años, a menos que esté acompañado por un adulto".
Evaluación de solicitantes
Si usted es un proveedor de vivienda, una manera de reducir la probabilidad de que se presente una queja en su contra es tratar a todos de la misma manera. Tener pautas escritas que siga con cada solicitante puede ayudar a garantizar que trate a todos por igual. Ya sea que esté administrando cientos de unidades para una gran empresa, o si es una persona que posee y alquila algunas unidades, es una buena IDEA establecer pautas escritas para todo: desde cómo espera que se pague el alquiler, hasta su proceso de desalojo, hasta cómo espera que se comporten los inquilinos mientras viven en su vivienda.
Parte de sus pautas de evaluación deben incluir la capacidad del solicitante para pagar el alquiler de manera oportuna. Por lo tanto, puede pedirle al solicitante que proporcione información de verificación de empleo, ingresos y crédito. La cantidad de ingresos y la duración del historial laboral que necesita dependen de su mercado inmobiliario. Usted debe establecer estándares que le permitan competir por los solicitantes. Pero establecer estándares demasiado altos puede ser visto como un intento de mantener a ciertos grupos de personas fuera de sus alquileres.
Además de pedir a todos los solicitantes que verifiquen sus ingresos e historial crediticio, también puede pedirles a todos los solicitantes que proporcionen referencias de carácter o verificaciones de antecedentes penales. Si el solicitante tiene antecedentes penales, por ejemplo, puede optar por no alquilar a una persona con una condena que podría presentar un problema de seguridad para otros residentes de su complejo.
Verificaciones de antecedentes penales
Si le preocupa alquilar a ciertos delincuentes convictos, puede establecer una verificación de antecedentes penales como parte de los criterios de su solicitud. Al establecer una verificación de antecedentes penales, tenga en cuenta lo siguiente: ponga su póliza por escrito; obtenga el permiso del solicitante para realizar la verificación de antecedentes; haga cumplir la política de forma coherente; y si rechaza al solicitante, dígale por qué.
La aplicación coherente de una política de verificación de antecedentes penales significa que se aplica a todos. Lo aplicas a los jóvenes y a los viejos, a los blancos y a los negros, y a todos los demás.
Incluso si no establece una verificación de antecedentes penales, no va a aceptar a todos los solicitantes. Rechazar a los solicitantes por razones legítimas de crédito o ingresos o carácter no debería invitar a una queja si sigue ciertos procedimientos. Como se señaló, debe establecer criterios de alquiler por escrito que ayuden a todos los solicitantes a comprender cómo se evaluarán sus solicitudes. A continuación, aplique sus criterios de forma coherente. Si rechaza a un solicitante, envíe una carta explicando por qué y mantenga excelentes registros.
Inquilinos problemáticos
Así que ha aprobado una solicitud y el inquilino se muda. Sin embargo, poco después de que el inquilino se muda, comienza a recibir quejas. Al parecer, el inquilino más reciente está acosando a otros inquilinos. Y también recibe quejas de que están reproduciendo su estéreo demasiado alto. ¿Qué debería hacer?
Cuando los inquilinos infringen las normas, debe aplicar las consecuencias de manera justa, consistente y conforme a los procedimientos establecidos. Las consecuencias que aplique dependerán de sus procedimientos y de los registros que haya mantenido. Algunos de los registros que debe conservar incluyen quejas que los inquilinos presentan contra otros inquilinos; quejas que involucran a la policía; cartas que usted envió y recibió del inquilino sobre violaciones del contrato de arrendamiento; y cualquier otra carta e información relevante. Mantener registros detallados y precisos será importante si tiene que defender por qué desalojó al inquilino.
Si no mantiene buenos registros, puede ser más difícil demostrar que desalojó a un inquilino por una razón no discriminatoria.
Gestión de solicitudes de mantenimiento
¿Cómo se gestionan las solicitudes de mantenimiento y reparación en su complejo? ¿Su personal procesa las solicitudes de reparación de algunos inquilinos más rápidamente que las de otros? Si es así, podría dar lugar a una queja de vivienda justa. Por lo general, las reparaciones deben manejarse en el orden en que se reciben, y las reparaciones de emergencia deben tener prioridad sobre las reparaciones de rutina. Los inquilinos deben comprender que las reparaciones de rutina y que no son de emergencia pueden tardar días, o incluso más, en completarse.
Los inquilinos deben comprender cómo procesa las solicitudes de reparación y cuánto tiempo tardará en llegar a su solicitud. Si una reparación de emergencia lo aleja a usted o a su personal de una reparación de rutina programada, llame al inquilino afectado y explique lo que sucedió. Una de las cosas que puede hacer para reducir la probabilidad de que se presente una queja de vivienda en su contra es ser profesional, ser coherente, comunicarse con sus inquilinos y mantener excelentes registros.
Adaptaciones y modificaciones razonables para inquilinos con discapacidades
Si bien las modificaciones razonablesimplican permitir que un inquilino con una discapacidad haga un cambio físico en su unidad o en un área común, una adaptación razonable requiere que el propietario cambie o modifique alguna regla, práctica, política o servicio cuando sea necesario hacerlo para brindarle al inquilino la misma oportunidad de usar y disfrutar la unidad. Para obtener más información sobre las adaptaciones razonables, visite Vivienda y discapacidades: adaptaciones razonables y modificaciones.
Normas de ocupación
Los estándares de ocupación involucran cuántas personas pueden vivir en una unidad. En diciembre de 1998, el U.S. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés) publicó una declaración de los estándares que revisa al evaluar los estándares de ocupación de un proveedor de vivienda, para determinar si las acciones bajo las políticas del proveedor pueden constituir una conducta discriminatoria bajo la Ley de vivienda justa sobre la base del estado familiar (que significa sobre la base de tener hijos menores de 18 en la familia).
La Oficina de vivienda justa de Virginia aplica el estándar de ocupación de HUD, extractado a continuación:
... el Departamento cree que una política de ocupación de dos personas en un dormitorio, como regla general, es razonable en virtud de la Ley de vivienda justa. Sin embargo, la razonabilidad de cualquier política de ocupación es impugnable. Por lo tanto, al revisar los casos de ocupación, HUD considerará el tamaño y el número de los dormitorios y otras circunstancias especiales. Los siguientes principios y ejemplos hipotéticos deberían ayudarlo a determinar si el tamaño de las habitaciones o las circunstancias especiales harían que una póliza de ocupación no fuera razonable.
Tamaño de las habitaciones y de la unidad
Consideremos dos situaciones teóricas en las que un proveedor de vivienda se negó a permitir que una familia de cinco miembros alquilara una vivienda de dos habitaciones basándose en una política de "dos personas por habitación". En la primera, los demandantes son una familia de cinco miembros que solicitó el alquiler de un apartamento con dos amplios dormitorios y amplias zonas de estar. En la segunda, los demandantes son una familia de cinco miembros que solicitó el alquiler de un espacio de casa móvil en el que planeaban vivir en una casa móvil de dos dormitorios. Dependiendo de los otros hechos, la emisión de una acusación podría estar justificada en la primera situación, pero no en la segunda.
El tamaño de las habitaciones también puede ser un factor que sugiera que es apropiada una determinación de que no hay causa razonable. Por ejemplo, si una casa móvil se anuncia como una casa de "dos dormitorios", pero un dormitorio es extremadamente pequeño, dependiendo de todos los hechos, podría ser razonable que el administrador del parque limite la ocupación de la casa a dos personas.
Edad de los niños
Las siguientes hipótesis involucran a dos proveedores de vivienda que se negaron a permitir que tres personas compartieran un dormitorio. En el primer caso, los demandantes son dos padres adultos que solicitaron el alquiler de un apartamento de una habitación con su hijo pequeño, y tanto el dormitorio como el apartamento son grandes. En el segundo caso, los demandantes son una familia compuesta por dos padres adultos y un adolescente que solicitaron alquilar un apartamento de una habitación. Dependiendo de los demás hechos, la formulación de una acusación podría estar justificada en el primer caso hipotético, pero no en el segundo.
Configuración de la unidad
Las siguientes situaciones imaginarias ilustran circunstancias especiales que implican configuraciones de unidades. Dos asociaciones de condominios rechazan cada una la compra por parte de una familia de dos adultos y tres niños, basándose en una regla que limita las ventas a los compradores que cumplen con una política de ocupación de "dos personas por dormitorio". La primera asociación administra un edificio en el que la familia de cinco miembros buscó comprar una unidad que consta de dos dormitorios más una sala de estar o estudio. La segunda asociación administra un edificio en el que la familia de cinco miembros buscó comprar una unidad de dos dormitorios sin estudio o sala de estar. Dependiendo de los demás hechos, podría justificarse una acusación en la primera situación, pero no en la segunda.
Otras limitaciones físicas de la vivienda
Además de las consideraciones físicas, como el tamaño de cada habitación y el tamaño general y la configuración de la vivienda, el Departamento considerará los factores limitantes identificados por los proveedores de vivienda, como la capacidad de los sistemas sépticos, de alcantarillado u otros sistemas de construcción.
Leyes estatales y locales
Si una vivienda está sujeta a los requisitos de ocupación del gobierno estatal o local, y las políticas de ocupación del proveedor de vivienda reflejan esos requisitos, HUD considerará los requisitos gubernamentales como una circunstancia especial que sugiere que las políticas de ocupación del proveedor de vivienda son razonables.
Otros factores relevantes
Otros factores relevantes que respaldan una recomendación de causa razonable basada en la conclusión de que las pólizas de ocupación son pretexto incluirían evidencia de que el proveedor de la vivienda tiene:
- hizo declaraciones discriminatorias;
- adoptó normas discriminatorias que regulan el uso de instalaciones comunes;
- tomó otras medidas para disuadir a las familias con niños de vivir en sus viviendas; o
- aplicó sus políticas de ocupación solo contra familias con niños.
El manual de los Oficiales de Construcción y Administradores de Códigos establece que, por razones de salud y seguridad, necesita 70 pies cuadrados de espacio en el dormitorio para un ocupante. Si tiene más de un ocupante, necesita 50 pies cuadrados por persona. Si tiene una unidad de un dormitorio que mide 10 x 8 o 80 pies cuadrados, sería demasiado pequeña para dos personas. Pero si tiene una unidad de un dormitorio que mide 10 x 16 puede ser lo suficientemente grande para tres personas.
Los proveedores de vivienda deben esforzarse por equilibrar el requisito de implementar un estándar de ocupación razonable con su derecho a proteger su propiedad del hacinamiento. Los proveedores de vivienda también deben esforzarse por equilibrar el requisito de implementar un estándar de ocupación razonable con su derecho a proteger su inversión. En algunas circunstancias, una unidad grande con tres dormitorios puede acomodar razonablemente a siete u ocho personas sin crear una situación de hacinamiento y sin poner en peligro la inversión del proveedor de la vivienda. En otras circunstancias, una unidad con tres dormitorios solo puede acomodar razonablemente a cinco personas. Cada situación y complejo tiene que ser evaluado en base a sus propios méritos.